Når virksomheder eller privatpersoner optager lån, stiller de ofte sikkerhed i form af pant i deres aktiver – det kan eksempelvis være fast ejendom, biler eller andet værdifuldt. Men hvad sker der egentlig, hvis låntageren ikke kan betale sin gæld? Hvem har så ret til at få dækket sit tilgodehavende først? Her kommer begreberne pant og prioritet i spil, og de afgør, hvem der står forrest i køen, når værdierne skal fordeles.
Pant og prioritet er centrale begreber i både privat og erhvervsret, men reglerne kan være komplekse og fyldt med undtagelser. Det er ikke altid ligetil at gennemskue, hvordan de forskellige kreditorer placerer sig i forhold til hinanden – og hvilke faktorer, der kan rykke rundt på rækkefølgen.
I denne artikel dykker vi ned i, hvad pant og prioritet betyder i praksis, og hvordan reglerne påvirker både långivere og låntagere. Vi ser nærmere på, hvordan tinglysning og forskellige aftaler kan ændre på prioriteten, og vi gennemgår både kreative løsninger og potentielle faldgruber, som alle bør være opmærksomme på, når de bevæger sig ind i denne del af juraens verden.
Hvad betyder pant og prioritet i praksis?
Pant og prioritet er centrale begreber, når det gælder finansiering med sikkerhed i aktiver – særligt fast ejendom, men også biler, maskiner og andre værdigenstande. Når man taler om pant, betyder det, at en långiver (for eksempel en bank eller et realkreditinstitut) får sikkerhed i et aktiv for det lån, de yder.
Hvis låntageren ikke kan betale lånet tilbage, har panthaveren ret til at få dækket sit tilgodehavende ved at sælge aktivet. Men i praksis er det sjældent kun én kreditor, der har pant i det samme aktiv.
Her kommer prioritet ind i billedet. Prioritet handler om, hvem der står først i køen til at få penge, hvis aktivet skal sælges for at dække gæld.
Den, der har den højeste prioritet, får altså sine penge før dem, der står længere nede på prioriteringslisten. Dette kan have stor betydning for både långivere og låntagere: For långivere er høj prioritet attraktivt, fordi det reducerer risikoen for tab, mens lav prioritet kan betyde, at man slet ikke får sine penge igen, hvis værdien af aktivet ikke dækker alle krav.
Du kan læse meget mere om Advokat Ulrich Hejle
her.
For låntagere har det betydning, fordi pant med høj prioritet ofte kan opnås til lavere rente, mens yderligere lån med lavere prioritet typisk bliver dyrere.
I praksis bliver prioriteten fastlagt gennem tinglysning, hvor rækkefølgen af indførsler i tingbogen bestemmer, hvem der har fortrinsret. Det er derfor afgørende for alle involverede parter at forstå både pantens omfang og den konkrete prioritet, da det i sidste ende afgør, hvem der får hvad, hvis økonomien strammer til, eller aktivet skal realiseres. Pant og prioritet er altså ikke kun juridiske begreber, men har meget konkrete konsekvenser for både privatpersoner og virksomheder, når der skal lånes penge eller ydes kredit mod sikkerhed.
De forskellige aktørers plads i køen
Når der tales om pant og prioritet, handler det om, hvem der har ret til at få deres tilgodehavende dækket først, hvis en skyldner ikke kan betale sin gæld, og aktiverne må realiseres. I denne “kø” finder vi flere forskellige aktører, som hver især har deres egen plads, afhængigt af typen af sikkerhed og tidspunktet for tinglysning.
Øverst i køen står som udgangspunkt panthavere med tinglyst sikkerhed – typisk banker eller realkreditinstitutter, som har ydet lån mod pant i for eksempel fast ejendom.
Dernæst kommer andre kreditorer med tinglyste rettigheder, såsom underpantshavere eller indehavere af ejerpantebreve. Længere nede i rækken finder vi de uprioriterede, såkaldte simple kreditorer, der ikke har nogen særlig sikkerhed i aktiverne.
Skattemyndigheder og andre offentlige instanser kan i visse situationer også have en særlig fortrinsret, afhængigt af gældens art og lovgivningens bestemmelser. Det er derfor afgørende for både långivere og låntagere at forstå, hvordan denne prioritering foregår, da det kan have stor betydning for risikoen og mulighederne ved at stille eller optage lån med pant.
Sådan påvirker tinglysning og aftaler prioriteten
Tinglysning spiller en afgørende rolle for, hvordan prioriteten mellem panthavere fastlægges. Når et pant – for eksempel et realkreditlån eller et ejerpantebrev – skal sikre en kreditor, bliver dets retsstilling først sikret i det øjeblik, hvor pantet tinglyses i tingbogen.
- Her kan du læse mere om Ulrich Hejle.
Det er tinglysningstidspunktet, der afgør, hvilken plads i køen panthaveren får i forhold til andre rettigheder over samme aktiv, typisk en ejendom. Den som tinglyser først, står forrest og får således førsteret til at få dækket sit krav, hvis ejendommen senere skal tvangsrealiseres.
Men tinglysning er ikke det eneste, der kan påvirke prioriteten. Parterne kan også indgå aftaler om, at visse panterettigheder skal have fortrinsret frem for andre, uanset hvornår de er tinglyst.
Det sker ofte gennem såkaldte prioritetsændringsaftaler eller indbyrdes aftaler mellem panthavere, hvor de frivilligt ændrer rækkefølgen. Sådanne aftaler skal dog også tinglyses for at være gyldige over for tredjemand, så man undgår, at en ny panthaver i god tro fortrænger en allerede aftalt prioritet.
Derfor er det ikke kun selve tinglysningstidspunktet, der bestemmer køen, men også de aftaler, der indgås og tinglyses mellem parterne.
Samspillet mellem tinglysningsreglerne og de indbyrdes aftaler betyder, at pant- og prioritetsforhold kan blive komplicerede, og det stiller store krav til både långivere og låntagere om at have styr på dokumentationen og rækkefølgen af rettigheder. Glemmer man at tinglyse en aftale om ændret prioritet, risikerer man at miste sin fortrinsstilling, hvis der kommer nye panthavere til. Tinglysning og aftaler er derfor centrale redskaber i kampen om at stå forrest i køen, når der stilles sikkerhed i fast ejendom.
Kreative løsninger og faldgruber ved prioritetsordningen
Inden for prioritetsordningen ser man ofte, at parter forsøger at tænke kreativt for at optimere deres position i køen. Eksempelvis kan långivere indgå aftaler om indbyrdes rykning, hvor en panthaver accepterer at træde tilbage for en ny panthaver, mod at få kompensation eller bedre vilkår.
Sådanne løsninger kan give fleksibilitet, især ved refinansiering eller ved nye investeringer. Dog er der væsentlige faldgruber: En rykning skal tinglyses korrekt for at være gyldig over for tredjemand, og manglende eller fejlagtig tinglysning kan føre til tab af prioritet, hvis ejendommen senere bliver solgt på tvangsauktion.
Desuden kan komplekse aftalestrukturer give anledning til misforståelser mellem långivere og låntagere, hvilket i værste fald kan føre til retstvister. Det er derfor afgørende at få juridisk rådgivning, når der indgås utraditionelle aftaler om pant og prioritet, så man undgår de faldgruber, der kan opstå, hvis reglerne ikke følges til punkt og prikke.