Når en ejendom skifter hænder, er det sjældent blot nøglerne, der overdrages fra sælger til køber. Bag facaden gemmer der sig ofte en række finansieringsretlige forhold, som kan få stor betydning for begge parter – både på kort og lang sigt. Uanset om man er erfaren investor eller førstegangskøber, kan det finansielle landskab omkring en ejendom være fyldt med faldgruber og uforudsete forpligtelser, der i værste fald kan gøre handlen dyrere eller mere besværlig end forventet.
I denne artikel sætter vi fokus på de mest almindelige finansieringsretlige udfordringer, man kan støde på i forbindelse med ejendomshandler. Vi ser nærmere på, hvordan grundig due diligence kan afdække skjulte hæftelser, og hvorfor det er vigtigt at have styr på panterettigheder og servitutter. Derudover gennemgår vi de kreative finansieringsløsninger, som ofte tilbydes – og de risici, de kan indebære. Til sidst samler vi op med konkrete råd til, hvordan du kan sikre dig en tryg og smidig overdragelse, hvor finansieringen ikke bliver en faldgrube, men en fordel.
Due diligence og skjulte finansieringsforpligtelser
En grundig due diligence-proces er afgørende for at afdække eventuelle skjulte finansieringsforpligtelser, når en ejendom skifter hænder. Det er ikke ualmindeligt, at der knytter sig uopdagede lån, garantier eller andre økonomiske forpligtelser til en ejendom, som ikke umiddelbart fremgår af de officielle dokumenter.
Disse kan eksempelvis være restancer til kreditforeninger, løbende driftskreditter eller uoplyste sikkerhedsstillelser, som først bliver synlige ved en tilbundsgående gennemgang af regnskaber, aftaler og tinglysningsoplysninger.
Her kan du læse mere om Advokat Ulrich Hejle
.
Mangelfuld due diligence kan derfor føre til ubehagelige overraskelser, hvor køber pludselig hæfter for forpligtelser, der ikke var en del af købsprisen. Det er derfor afgørende at inddrage relevante rådgivere og systematisk undersøge både finansieringsaftaler, gældsbreve og eventuelle mundtlige tilsagn, så alle økonomiske bindinger identificeres og håndteres inden overtagelsen.
Panterettigheder, servitutter og uventede hæftelser
Ved ejendomshandler er det essentielt at have fuldt overblik over de panterettigheder, servitutter og potentielle hæftelser, der knytter sig til ejendommen. Panterettigheder, som eksempelvis realkredit- og ejerpantebreve, kan begrænse købers råderum og påvirke mulighederne for ny finansiering, hvis ikke de bliver håndteret korrekt ved overdragelsen.
Servitutter – såsom brugsret for naboer, adgangsforhold eller forbud mod visse aktiviteter – kan på samme vis indskrænke anvendelsen af ejendommen og kan i værste fald komme bag på køber, hvis de ikke opdages i tide.
Endelig skal man være særligt opmærksom på uventede hæftelser, som for eksempel udestående ejendomsskatter, tilslutningsafgifter eller gamle lån, der ikke er blevet indfriet. En grundig gennemgang af tingbogen og eventuelle tilknyttede dokumenter er derfor afgørende for at afdække og håndtere disse forhold, så man undgår ubehagelige overraskelser efter overtagelsen.
Her finder du mere information om Ulrich Hejle.
Kreative finansieringsløsninger og deres risici
I takt med at ejendomsmarkedet udvikler sig, ses der en stigende tendens til at anvende kreative finansieringsløsninger, såsom sælgerpantebreve, leasingaftaler eller såkaldte “rent to own”-modeller. Disse metoder kan være attraktive, fordi de ofte gør det muligt at gennemføre handler, hvor traditionel bankfinansiering ikke kan lade sig gøre.
Imidlertid indebærer de også en række risici – både for køber og sælger. Eksempelvis kan uklare eller uigennemsigtige aftalevilkår føre til tvister om tilbagebetaling, ejerskab eller hæftelsesforhold.
Derudover kan visse kreative løsninger betyde, at ejendommen allerede er behæftet med forpligtelser, som ikke fremgår umiddelbart af tingbogen, og som kan komplicere eller fordyre et senere ejerskifte. Det er derfor afgørende, at både køber og sælger søger juridisk og økonomisk rådgivning, når der vælges utraditionelle finansieringsformer, så potentielle faldgruber identificeres og håndteres i tide.
Gode råd til en tryg og effektiv overdragelse
En tryg og effektiv overdragelse af en ejendom kræver grundig forberedelse og et tæt samarbejde mellem alle involverede parter. Det er afgørende at få klarlagt alle finansieringsforhold tidligt i processen – herunder eventuelle lån, garantier eller sikkerheder, der kan påvirke handlen.
En detaljeret gennemgang af ejendommens dokumenter og aftaler bør foretages, gerne med bistand fra juridiske og finansielle rådgivere, for at sikre at der ikke gemmer sig uventede forpligtelser eller byrder.
Kommunikationen mellem køber, sælger og deres rådgivere skal være åben og løbende, så potentielle problemer kan identificeres og løses hurtigt. Endelig bør der udarbejdes en tydelig overdragelsesplan, hvor milepæle og ansvar er klart defineret, så processen forløber smidigt og uden unødige overraskelser.