Når virksomheder eller privatpersoner optager lån mod sikkerhed i aktiver, spiller pant og prioritetsordener en central rolle i finansieringsretten. Disse regler afgør, hvem der har fortrinsret til at få dækning i aktivernes værdi, hvis låntageren ikke kan opfylde sine forpligtelser. Men i praksis kan det være kompliceret at fastslå, hvem der egentlig står forrest i køen, når flere kreditorer har sikret sig rettigheder i det samme aktiv. Her opstår risici for tvister og uforudsete tab – både for långivere og låntagere.
Denne artikel giver et overblik over de grundlæggende principper for pant og prioritetsordener og dykker ned i typiske scenarier, hvor disse regler kolliderer. Vi ser nærmere på de praktiske konsekvenser af sådanne sammenstød, belyser relevante afgørelser fra retspraksis og giver konkrete eksempler fra virkeligheden. Endelig præsenterer vi strategier til at forebygge konflikter i finansieringsaftaler og runder af med et blik på fremtidige udfordringer og tendenser, som alle aktører på området bør holde øje med.
Uanset om du arbejder med finansiering, rådgivning eller selv står overfor at skulle stille sikkerhed, giver denne guide dig indsigt i finansieringsrettens faldgruber – og ikke mindst i, hvordan du bedst undgår dem.
Grundprincipper i pant og prioritetsordener
Pant og prioritetsordener udgør nogle af de mest fundamentale byggesten inden for finansieringsretten og sikrer både långivers rettigheder og låntagers adgang til kapital. Pant er kort fortalt en sikkerhed, som en skyldner stiller over for en kreditor for at garantere opfyldelsen af en forpligtelse, typisk betaling af et lån.
Hvis skyldneren misligholder sin forpligtelse, kan kreditor søge fyldestgørelse i det pantsatte aktiv – fx fast ejendom, løsøre eller fordringer. For at skabe klarhed om, hvem der har retten til at søge dækning i et aktiv, hvis der er flere panthavere, eksisterer der såkaldte prioritetsordener.
Prioriteten afgøres som udgangspunkt af, hvornår pantet er stiftet og tinglyst – den klassiske hovedregel “først i tid, bedst i ret.” Dette betyder, at den panthaver, der først har fået sit pant retteligt stiftet og offentliggjort, har fortrinsret til fyldestgørelse foran senere panthavere.
Dog kan prioriteten forskydes ved aftale eller lovbestemte regler, som fx tinglysningsloven og konkursloven, der i visse tilfælde kan føre til omstødelse, subordination eller andre prioriteringsændringer.
Disse grundprincipper sikrer forudsigelighed og tryghed for alle involverede parter, men samtidig kan komplekse situationer opstå, når flere långivere med forskellige rettigheder og interesser “står i kø” til samme aktiv. Det er derfor altafgørende at forstå både de materielle og formelle regler for pant og prioritet, så man kan forebygge konflikter og sikre, at finansieringsaftaler afspejler den ønskede risikoprofil og retsstilling.
Typiske scenarier hvor ordener kolliderer
Når flere långivere eller kreditorer har etableret pant i samme aktiv, opstår der ofte situationer, hvor prioritetsordener kolliderer. Et typisk scenarie er, når en ejendomsejer optager flere lån med pant i ejendommen, og de forskellige panterettigheder tinglyses på forskellige tidspunkter.
Hvis eksempelvis et realkreditinstitut og en bank begge har pant i samme ejendom, kan der opstå konflikt om, hvem der har den bedste ret, hvis låntageren misligholder sine forpligtelser. En anden tilbagevendende situation opstår ved fejl i tinglysningen, hvor det tidsmæssige forspring for en panthaver utilsigtet går tabt, eller hvor en sekundær panthaver får bedre rettigheder end tilsigtet, fordi en først i rækken ikke får tinglyst sin panteret korrekt.
Endvidere kan ordener kollidere ved virksomhedspant, hvor flere aktiver er omfattet af forskellige panthaveres sikkerhed, og det kan være uklart, hvilke værdier der tilfalder hvem ved en eventuel tvangsrealisering.
Disse scenarier kan kompliceres yderligere af efterstående pant, underpant eller udlæg fra det offentlige, hvilket gør det essentielt for både långivere og låntagere at have styr på, hvordan prioritetsrækkefølgen konkret er fastlagt og hvordan den kan påvirkes af både aftaler og fejl i registreringen.
Praktiske konsekvenser for långivere og låntagere
Når pant og prioritetsordener kolliderer, kan det få vidtrækkende praktiske konsekvenser for både långivere og låntagere. For långivere betyder en usikker eller uventet prioritetsstilling, at deres sikkerhed for udlånt kapital kan blive væsentligt forringet – i værste fald kan et pant ryge ned af prioritetsrækken og dermed miste værdi eller blive værdiløst ved en tvangsrealisering.
Dette kan medføre, at långivere enten stiller højere krav til låntagers økonomi, kræver yderligere sikkerheder eller helt undlader at yde lån, hvis de vurderer risikoen som for høj.
For låntagere kan konsekvenserne blandt andet være, at adgangen til finansiering begrænses, eller at finansieringen bliver dyrere på grund af øget risikopræmie.
Derudover kan uklarhed om prioritetsordenen føre til tvister mellem långivere og potentielt langvarige retslige konflikter, hvilket kan forsinke eller forhindre planlagte investeringer eller transaktioner. Begge parter har derfor en klar interesse i at sikre entydighed og gennemsigtighed omkring pantsætning og prioritering for at undgå uforudsete tab og retlige tvister.
Du kan læse meget mere om Advokat Ulrich Hejle
her.
- Her finder du mere information om Ulrich Hejle.
Retspraksis og eksempler fra virkeligheden
Retspraksis har gennem tiden spillet en afgørende rolle i udviklingen og afgrænsningen af reglerne om pant og prioritetsordener, særligt når flere kreditorers interesser kolliderer. Et centralt eksempel er U 2007.1105 H, hvor Højesteret tog stilling til prioriteringen mellem et virksomhedspant og et senere, specifikt underpant i samme aktiv.
Retten fastslog her, at selv om virksomhedspantet var tinglyst først, kunne det specifikke pant opnå fortrinsret forud for virksomhedspantet, hvis det specifikke pant blev etableret og tinglyst korrekt efter reglerne.
Dette illustrerer, at det ikke alene er tidspunktet for tinglysning, men også typen af pant og den konkrete udformning af aftalerne, der kan være afgørende for, hvem der får dækning ved et eventuelt sammenbrud.
I praksis har flere konkurssager vist, at manglende klarhed om prioritetsordener kan føre til langvarige retssager og betydelige økonomiske tab for både långivere og låntagere. Retspraksis understreger derfor vigtigheden af grundig due diligence og præcise aftaler, når flere panthavere er involveret, ligesom den løbende udvikling i praksis skaber behov for konstant opdatering af finansieringsdokumentationen.
Forebyggelse af konflikter i finansieringsaftaler
For at undgå kostbare og tidskrævende konflikter vedrørende pant og prioritetsordener er det afgørende, at parterne allerede i udarbejdelsen af finansieringsaftaler udviser omhu og præcision. Først og fremmest bør alle involverede parter sikre sig et fuldstændigt overblik over eksisterende panteforhold og prioriteringer, herunder indhentning af ajourførte tingbogsoplysninger og eventuelle aftaler om underpant eller sekundære sikkerheder.
Det anbefales endvidere at inkludere klare bestemmelser om prioritetsrækkefølgen i aftaledokumenterne samt at forhandle og dokumentere eventuelle subordinationserklæringer eller interkreditor-aftaler, hvis flere långivere er involveret.
Ligeledes kan præcise bestemmelser om misligholdelse, opfyldelse og håndtering af tvister skabe større forudsigelighed og mindske risikoen for uenighed. Endelig bør aftaler løbende gennemgås og opdateres i takt med ændringer i finansieringsforholdene, så eventuelle uoverensstemmelser opdages og håndteres i tide. Med en grundig og gennemtænkt aftalestruktur kan parterne således i vidt omfang forebygge de klassiske faldgruber, der opstår, når pant og prioritetsordener kolliderer.
Fremtidens udfordringer og tendenser inden for finansieringsretten
Den finansieringsretlige regulering befinder sig i disse år i en dynamisk udvikling, hvor nye udfordringer og tendenser kalder på øget opmærksomhed fra både praktikere og lovgivere. Digitaliseringen af aktiver – eksempelvis i form af kryptovaluta, digitale værdipapirer og elektroniske pantebreve – stiller nye krav til, hvordan pant kan etableres, registreres og prioriteres.
Traditionelle prioritetsordener udfordres, når aktiver handles og belånes på tværs af digitale platforme og landegrænser, hvilket øger risikoen for konflikter og retsusikkerhed.
Samtidig ses en stigende kompleksitet i finansieringsstrukturer, hvor flere långivere, alternative finansieringsformer og strukturerede produkter gør det vanskeligere at opretholde klare og forudsigelige prioritetsordener. På det regulatoriske plan må man forvente, at EU-retlige initiativer og harmoniseringsbestræbelser – eksempelvis i forhold til grænseoverskridende sikkerhedsstillelse – vil få større betydning for dansk ret.
Endelig er der en voksende forventning om, at finansieringsaftaler indrettes mere fleksibelt for at imødegå både teknologiske forandringer og skærpede krav til transparens og bæredygtighed. Disse tendenser understreger nødvendigheden af løbende at revurdere og tilpasse finansieringsrettens grundprincipper, så de fortsat kan håndtere de nye faldgruber og muligheder, som fremtiden bringer.